Thủ tục mua lại căn hộ Imperia Garden: kiểm tra sổ hồng và công nợ quản lý

Với dự án đã bàn giao lâu, rủi ro pháp lý thường không nằm ở dự án mà nằm ở từng căn cụ thể: sổ hồng, thế chấp và công nợ phí dịch vụ.

Imperia Garden đã bàn giao từ quý 2/2018, phần lớn căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận. Điều đó không có nghĩa mọi giao dịch đều an toàn — rủi ro chuyển từ cấp dự án xuống cấp từng căn hộ. Dưới đây là quy trình kiểm tra.

1. Kiểm tra sổ hồng của chính căn đó

• Yêu cầu xem bản gốc, không chỉ ảnh chụp — ảnh có thể là của căn khác hoặc đã qua chỉnh sửa;
• Đối chiếu số căn, tầng, tòa, diện tích trên sổ với hiện trạng thực tế;
• Kiểm tra trang cập nhật biến động ở cuối sổ — đây là nơi ghi nhận thế chấp, kê biên hoặc thay đổi chủ sở hữu;
• Nếu bên bán chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư mà chưa có sổ, cần hỏi rõ lý do và tiến độ làm sổ.

2. Ba tình huống thường gặp và cách xử lý

a) Căn đang thế chấp ngân hàng

Rất phổ biến và không phải là điều đáng sợ nếu xử lý đúng cách. Quy trình an toàn: ba bên (bên bán, bên mua, ngân hàng) làm việc cùng nhau — tiền của bên mua được dùng để tất toán khoản vay, ngân hàng giải chấp và trả sổ, sau đó hai bên mới công chứng hợp đồng mua bán. Tuyệt đối không đưa tiền trực tiếp cho bên bán để họ tự đi giải chấp.

b) Tài sản chung của vợ chồng

Cần cả hai người cùng ký hợp đồng, kèm giấy đăng ký kết hôn. Nếu một người ở xa, phải có văn bản ủy quyền hợp lệ đã công chứng.

c) Bán qua ủy quyền

Cần đọc kỹ phạm vi ủy quyền: người được ủy quyền có quyền bán và nhận tiền hay không, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không. Đây là nhóm giao dịch cần thận trọng nhất.

3. Khoản dễ bị bỏ quên nhất: công nợ với ban quản lý

Đây là lỗi rất hay gặp khi mua căn hộ thứ cấp. Trước khi nhận bàn giao, hãy yêu cầu bên bán cung cấp xác nhận đã thanh toán đầy đủ các khoản:

• Phí dịch vụ quản lý vận hành;
• Phí gửi xe máy, ô tô;
• Tiền điện, nước, internet, truyền hình;
• Các khoản đóng góp khác theo quy định của ban quản lý.

Nên đưa điều khoản này vào hợp đồng đặt cọc: giữ lại một phần tiền cho tới khi bên bán xuất trình xác nhận hết công nợ.

4. Chi phí sang tên năm 2026

Từ 01/01/2026, bảng giá đất mới xây dựng theo nguyên tắc thị trường chính thức áp dụng, là căn cứ tính lệ phí trước bạ và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Nhiều địa phương ghi nhận mức tăng phổ biến 20–25%. Vì vậy hãy tính lại chi phí theo bảng giá hiện hành thay vì lấy con số cũ.

Ngoài ra, thủ tục đất đai nay được tiếp nhận tại cấp xã/phường và cấp tỉnh theo mô hình chính quyền hai cấp áp dụng từ 01/7/2025.

BĐS PHÚ THANH rà soát hồ sơ pháp lý miễn phí trước khi bạn xuống tiền — gọi 0936.196.386.